BOSTADSMARKNAD: ”Vem ska finansiera framtidens bostäder?”

Behovet av nybyggda bostäder är stort, inte minst för att alla unga som ännu inte kommit in på bostadsmarknaden ska få någonstans att bo.

- Men det finns inget politiskt svar på vem som ska finansiera framtidens bostäder. Om man ska bygga 500 000 bostäder, som Boverket säger behövs till 2025, då kräver det finansiering på 2 000 miljarder. Till det behövs finansiering av bostadsbyten som ju oftast blir på en högre prisnivå. Det betyder att skuldsättningen ökar per automatik. Bostadsbyggande handlar alltså fundamentalt om finansiering och den aspekten ’glöms bort’ i debatten om hushållens skulder.

- Den andra frågeställningen är hur unga och ekonomiskt svaga ska ta sig in på en bostadsmarknad där de är i underläge från början: de är för unga för att ha kötid till en hyresrätt och de har inte kapital för att skaffa sin egen bostad. Problemet har fortplantat sig upp i åldrarna. Färre 30-35-åringar kommer in på den ägda bostadsmarknaden idag än för 10 år sedan och generationsklyftorna blir hela tiden än större.

Problemen på bostadsmarknaden drabbar också arbetsmarknaden och samhällsekonomin, påpekar Lennart Weiss. Om en 30-åring som får jobb i Stockholm inte hittar en bostad är det inte säkert att hon eller han kan ta jobbet. Och kan företag inte få tag i arbetskraft kostar det samhället i form av utebliven tillväxt.

- De här frågorna hänger ihop, men problemet är att vi har sektorsorienterade myndigheter. De tittar bara på sin del av verkligheten. Men om man inte sätter problemet i ett större sammanhang, är risken stor att man vidtar åtgärder som leder till problem på andra områden.

De som har den största påverkan på besluten just nu enligt Lennart Weiss, är Finansinspektionen, Riksbanken och finansdepartementet och de fokuserar bara på hushållens skuldsättning.

- Man ser att skulderna stiger, något som främst är en följd av att hushåll som redan har en bostad byter med varandra, men mot vilken grupp sätter man in åtgärderna? Jo, dem som ska in på bostadsmarknaden (det är dem med nytagna lån som omfattas av senaste årens regler om amorteringskrav och bolånetak, red). Om man menar att det är ett problem att ett hushåll i 25-30-årsåldern som har 30 år kvar i yrkeslivet tar ett lån, vänligen då berätta hur den här generationens bostäder ska finansieras! Jag kan inte se något annat svar på den frågan än att då måste bostadsfinansieringen återförstatligas med ökad offentlig skuldsättning som följd. Är det det man menar? Då har man glömt bort en av orsakerna till 90-talskrisen.

Lennart Weiss kallar oron för svällande balansräkningar, det vill säga att skuldsättningen och bostadspriserna stiger, för grund.

- Alla som har ett bolån har ju en också tillgång i form av en bostad. Belåningsgraden är just nu 61 procent på nytagna lån och 47 procent på stocken. Det finns ingen anledning att tro att det skulle finnas stora risker i det här systemet. Sedan finns det en liten grupp hushåll som är högt belånade, och det är de unga. Men lösningen på det kan ju inte vara att spärra ute dem. Snarare borde man vidta åtgärder som hjälper unga hushåll att bygga upp ett eget sparkapital, som bosparande, eller startlån av samma typ som CSN-lånet.

Kreditrestriktionerna riktas dock inte bara mot hushållen utan även mot bostadsföretagen, påtalar Lennart Weiss. Idag måste byggföretagen ha 50 procents eget kapital för att få låna till att bygga en hyresfastighet medan det för några år sedan räckte med 20-30 procent. Hindren för att överhuvudtaget få låna har också blivit högre.

- Små aktörer tvingas idag ha 70-80 procents försäljning innan man får byggkreditiv. Då går det väldigt sakta; projekten kommer inte igång. De starka företagen som har ett stort bestånd som säkerhet, är idag ute på obligationsmarknaden, men den marknaden kommer att bli besvärligare att operera i om banksektorn fungerar allt sämre.

- Ett tag var jag inne på hypotesen att det var bankerna som var skurkarna, men nu vet jag att de i praktiken saknar manöverutrymme. Dels på grund av det internationella regelverket, dels beroende på de ytterligare restriktioner som Finansinspektionen har valt att lägga på.

Även den kommunala bostadssektorn har svårt att finansiera den bostadsproduktion de skulle behöva ha för att hinna med befolkningstillväxten, påtalar han.

- Med de solvenskrav som kommunala bolag har idag så har de inte förutsättningar att bygga särskilt mycket mer än de gör idag. Inte ens Stockholmsbolagen, som är helt skuldfria. De kan bara knappt fördubbla sin produktion vilket fortfarande blir ganska blygsamma volymer.

Han tycker dock att det är märkligt att man talar om fler hyresrätter och införandet av marknadshyra som lösningen på bostadsmarknadens problem.

- Den absolut dyraste boendeformen som finns i marknaden, det är nyproducerade hyresrätter. Det är svårt att förstå hur detta kan vara lösningen för hushåll med den svagaste ekonomin. Med ett dyrt boende påverkas hushållens konsumtion negativt men detta glömmer Finansinspektionen just i detta sammanhang.

Just risken för att hushåll som äger sin bostad skulle minska sin konsumtion om bostadsmarknaden skulle svaja, har nämnts som anledning av både Riksbanken och Finansinspektionen till att kreditreglerna borde stramas åt.

Byggsektorn i sin tur har fått kritik för att ha tyngdpunkten på produktion av dyra bostäder i dyra lägen. Men den verklighetsbeskrivningen känns inte Lennart Weiss vid.

- Det byggs kanske några hundra sådana, men de bostäder vi har problem med att sälja ligger i Gränby i Uppsala, i Högdalen, i Rissne. Det är inga lyxbostäder. Det är bostäder som är byggda enligt svensk standard, enligt Boverkets byggregler. Om man menar att det är lyxbostäder, då angriper man i praktiken det regelverk vi har för att säkerställa goda och funktionella bostäder.

Det som främst har drivit byggkostnaderna de senaste 15 åren, enligt honom, är de ”astronomiskt” ökande priserna på kommunal mark. En annan faktor är höga ambitioner när det gäller klimat och energi; dagens hus är betydligt mer energismarta än för 30 år sedan. Kostnaderna för det utgör idag cirka 25 procent av produktionskostnaden. Det svenska löneläget är ytterligare en faktor, men också att de långa perspektiven i byggprojekten innebär högre risk och därmed kräver en viss avkastning.

- Det här är en lågmarginalbransch. Byggbolag tjänar 2 - 3 procent på omsättningen. Projektutvecklare har högre marginaler, men det beror på att de arbetar med en kapitalintensiv verksamhet med omloppstider på 6 – 10 år. Hög risk kostar.

Lennart Weiss är mycket kritisk till hur myndigheter och politiker hittills har hanterat bostadsmarknaden i Sverige. Mot Riksbanken och Finansinspektionen för att de går utanför sina mandat när de uttalar sig i politiska frågor som hur bostadskrisen ska lösas. Mot regering och riksdag för att de inte tar ansvaret för helhetssituationen, och att de har gett Finansinspektionen så brett mandat. Den kombinerade finansmarknads- och bostadsministern Per Bolund får också sin släng av sleven. På frågan om vad Lennart Weiss själv skulle göra om han var bostadsminister levererar han snabbt en lång lista.

- Jag skulle luckra upp en del av kreditrestriktionerna: ta bort det andra amorteringskravet, införa flexibla bolånetak med lägre tak för förstagångsköpare. Jag skulle införa någon typ av sparstimulanser. Det kan gå till på olika sätt, till exempel subventionerat bosparande eller ett sparavdrag eller ett barnbobidrag. Jag skulle absolut införa startlån för unga. Jag skulle ge investeringsbidrag för att bygga äldrebostäder för att främja rörligheten.

Andra idéer är att skapa bättre regelförutsättningar för att bygga lägenheter med uthyrningsdel och att gynna yngre i bostadsköerna på bekostnad av äldre. På skatteområdet vill han ändra flyttskatten och fastighetsskatten, sänka reavinstskatten och trappa ner ränteavdraget ”försiktigt”.

- Den enda krockkudden en 30-åring har idag är ränteavdraget. Minskar du det blir det ännu dyrare att kliva in på marknaden. Så varje procentenhets minskning skulle jag möta med tydliga åtgärder som stöttar ungdomar. Eller så skulle jag trappa ner ränteavdragen för dem som redan finns på bostadsmarknaden och ge fullt ränteavdrag till ungdomar.

- Att lösa bostadskrisen är faktiskt inte särskilt svårt. Det är inte raketforskning; det handlar bara om politisk vilja. Och att göra det på ett fördelningspolitiskt vettigt sätt, mellan generationerna.   

Bankfokus NR 1 • MARS 2 0 1 9